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独家委托居间合同纠纷

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独家委托居间合同纠纷

【裁判要旨】 居间人为实现获取居间报酬的目的,往往在居间合同中预设格式独家委托条款。从实践分析,居间人基于各种原因设置上述格式条款,法院不能简单地对此作出有效与否的判定,需本着维护契约自由原则和实现当事人利益平衡的目标,根据具体案情作出合理认定。当然,上述条款即使有效,亦不能阻断委托人行使法定的合同任意解除权,但委托人需据此承担相应违约责任。

案例

上诉人(一审被告):某甲

被上诉人(一审原告):上海x房地产经纪有限公司(乙公司)

2012年7月6日,乙公司与甲签订《居间协议》,约定:甲(甲方,委托人)委托乙公司(乙方,居间方)出售上海市某区某路某弄某号某室房屋及地下1层车位(人防)134号(以下简称某路房屋及车位),委托房价款为人民币(币种下同)8,700,000元。《居间协议》的4.3款约定:甲方保证本协议第一条房地产基本情况属实,同时甲方拥有对该房地产完全的处分权。如有不符或无权处分该房地产的,则应向乙方支付委托房价款2%的赔偿金,如该赔偿金不足以弥补乙方实际损失,甲方还应承担赔偿责任。《居间协议》的4.6款约定:甲方确认,将独家委托乙方完成本协议所约定的委托事项。委托期限自双方签署本协议之日起,至乙方完成委托事项之日止。甲方承诺,在上述委托期限内将不再自行或另行委托除乙方以外的任何第三方完成本协议约定的委托事项。否则,甲方应按本协议第4.3款约定的标准向乙方承担违约责任。
   2012年7月22日,甲、丙、丁通过上海戊房地产顾问有限公司居间与案外人戌签订《房地产买卖协议》,约定:戌向甲、丙、丁购买三人共同共有的某路房屋及车位,成交总价为8,525,000元(其中包含车位转让价款225,000元)。2012年8月30日,经核准,案外人戌、宋洁取得了某路房屋及车位的产权。
   乙公司诉称,2012年7月,甲与乙公司签署《房地产出售居间协议(独家委托)》(以下简称《居间协议》),独家委托乙公司出售其名下的某路房屋及车位,委托房价款为8,700,000元,委托期限自签署上述协议至完成委托事项之日止。之后,乙公司积极推荐客户,却遭到对方拒绝。乙公司于2012年8月通过网上房地产签约系统查询,发现甲已违反《居间协议》,自行或通过其他第三方出售某路房屋及车位,并拒绝与乙公司协商解决此事。故诉请:判令甲支付乙公司居间协议违约金174,000元。
   某甲辩称,该《居间协议》无效。某路房屋及车位的共有人为三人,甲及丈夫一起去乙公司处,言明不独家委托,乙公司知道系争房屋的情况。甲丈夫在外地工作,乙公司在明知房屋共有人反对的情况下诱导、诱骗甲与之签订了《居间协议》,故《居间协议》应属无效。该《居间协议》是格式合同,条款内容填写由乙公司门店的业务员刘铭勾写,甲是在父亲生病去世,状态不佳的情况下签订的,《居间协议》的约定明显对甲不利,没有约定委托终止时间,为无固定期限,且约定的违约金和赔偿金为委托房价款的2%,而委托中介费仅为委托房价款的1%,即乙公司不需要做任何事情,就可以坐收2%的违约金,对甲不利,不符合公平、公正原则,故该《居间协议》无效。乙公司在履约期间,曾降低委托房价款吸引客户,然后向甲压价、向客户抬价以期达成交易,实属违约。乙公司的员工刘铭曾明确表示,同意甲自行成交,但要求对其所做的工作予以补偿,甲当即对此表示同意,故乙公司曾实际同意撤销《居间协议》。双方确实有委托关系,乙公司带了二十多组客户看过甲委托出售的房屋,甲承认乙公司做了一些工作,愿意承担乙公司为此发生的必要费用,但乙公司应提供相关证据。如法院认定《居间协议》有效,则认为违约金约定过高,要求降低至500元。不同意乙公司的诉讼请求。
   原审法院认为,乙公司与甲签订的《居间协议》,系双方当事人之间的真实意思表示,不违反相关法律的禁止性规定,应属合法有效。甲称乙公司在明知甲家人反对的情况下以诱骗的方式促使甲与其签订《居间协议》,属无效合同,但未提供相应的证据予以证明,原审法院对此不予采信。根据约定,甲系独家委托乙公司,被告在委托期限内将不再自行或另行委托除原告以外的任何第三方完成协议约定的委托事项,否则应按委托房价款的2%向乙公司承担违约责任,甲通过上海x房地产顾问有限公司居间将x路房屋及车位出售给王x、宋x,其行为已构成违约,理应承担相应的违约责任。关于违约金的数额,《居间协议》约定的标准,确实过高,甲请求降低,应予准许,可由法院根据合同的约定、乙公司提供居间服务的具体内容等案件具体情况,酌情予以确定。

判决:甲应于本判决生效之日起十日内支付上海x房地产经纪有限公司违约金45,000元。

甲不服一审判决提起上诉。

二审法院认为:《居间协议》的4.6款是乙公司单方制作的格式合同,其中约定了独家委托,但对委托期限却无任何约定。另外该条款还约定如甲自行或委托他人出售房屋的,应按协议4.3款承担违约责任。此条款属于格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的情形,属于无效条款。乙公司据此要求甲承担违约责任不予支持。乙公司并未促成合同成立,无权要求支付报酬,但居间活动支出了必要的费用,对此有权主张。法院酌情确定该费用为8000元。一审对合同条款的性质和效力认定有误。据此二审法院撤销原判,判决甲支付乙公司居间费用8000元。

 

 

 

 

 

 

 

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